Κοινόχρηστα και Παρακμή Οικοδομών!

Μετά το έτος 1980, η Κύπρος έχει μεταπηδήσει από τις ιδιόκτητες μεμονωμένες αναπτύξεις σε κατοικίες/γραφεία, σε μεγάλης κλίμακας πολυκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών και εμπορικών/γραφειακών συγκροτημάτων και πιο πρόσφατα σε εμπορικά κέντρα.

Η εξέλιξη αυτή προϋποθέτει και την ύπαρξη κοινοχρήστων, που σε γενικές γραμμές, παρόλο που δεν έχουν πολύ μεγάλο κόστος, η μη ύπαρξης έγκαιρης συντήρησης και ακόμη και αναβάθμισης, ιδιαίτερα των παλαιότερων έργων, προκαλεί προβλήματα τόσο στην εμφάνιση, στην λειτουργία και ασφάλεια των κτιρίων, στην διατήρηση της αξίας ενός έργου / οικοδομής κλπ.

Το πρόβλημα εστιάζεται στην αδυναμία τόσο των Γενικών Συμφωνιών για τα Κοινόχρηστα, όσο και στον Νόμο περί Κοινοχρήστων, 6(I)1993, αλλά ακόμη πιο σημαντική είναι η νοοτροπία που επικρατεί ιδιαίτερα από τους ντόπιους (τώρα ξεκίνησαν και οι ξένοι αγοραστές) για την μη πληρωμή των.

Η λανθασμένη αυτή νοοτροπία εστιάζεται στο ότι ο αγοραστής/ιδιοκτήτης μιας μονάδας, μπορεί να ισχυρισθεί όλων των ειδών δικαιολογίες, ορισμένες από τις οποίες παραθέτουμε πιο κάτω, μαζί με τις σχετικές απαντήσεις:

  • «Το διαμέρισμα ενοικιάζεται και άρα ο υπεύθυνος για πληρωμή είναι ο ενοικιαστής μου».
    Λάθος, ο τελικός υπεύθυνος είναι ο αγοραστής/ ιδιοκτήτης.

  • «Ο πωλητής/developer, δεν έκανε εκείνα που υποσχέθηκε και άρα δεν πληρώνω μέχρι να εκτελέσει τις υποχρεώσεις του».
    Λάθος, διότι τα κοινόχρηστα και η συντήρηση του έργου δεν έχουν σχέση με τον developer/πωλητή. Ασφαλώς και τιμωρεί αυτός ο αγοραστής τον ίδιο του τον εαυτό και τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, μειώνοντας έτσι την αξία της επένδυσης του.

  • «Γιατί να πληρώνω για τον ανελκυστήρα μια και είμαι στο ισόγειο και δεν το χρησιμοποιώ».
    Λάθος, σε μια κοινόκτητη οικοδομή όλοι πληρώνουν, ανεξάρτητα με τι χρησιμοποιούν. Με την λογική αυτή το ρετιρέ θα πρέπει να πληρώνει περισσότερα, διότι ο ανελκυστήρας χρησιμοποιείται περισσότερο, το ίδιο με την κεντρική θέρμανση, το ίδιο εάν υπάρχει κήπος και τα παιδιά του Α τον χρησιμοποιούν, ενώ του Β όχι κλπ.

  • «Ζω στο διαμέρισμα μόνο 3 μήνες τον χρόνο και άρα γιατί να πληρώνω για τους άλλους;». 
    Λάθος, ανεξάρτητα της χρήσης, κενό ή μη, η αναλογία της χρέωσης θα πρέπει να πληρωθεί. Αυτό ισχύει και σε περίπτωση που υπάρχουν αδιάθετες μονάδες και για τις οποίες την ευθύνη της πληρωμής των κοινοχρήστων την φέρει ο ιδιοκτήτης/developer.

  • «Ο ιδιοκτήτης (σε περίπτωση μη ύπαρξης τίτλου) με χρεώνει με τον χρονιαίο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας και το θεωρώ ως υπερβολή».
    Ορθό, μια και η φορολογία αυτή, βασίζεται στην εκτίμηση του Κτηματολογίου σε τιμές 1.1.80, κάτι το οποίο καθορίζεται με την έκδοση του τίτλου. Τι γίνεται όμως στο διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας παράδοσης και στην έκδοση του τίτλου/ μεταβίβαση; Το πιο ορθό είναι ο πωλητής να καθορίσει ως ένδειξη στο πωλητήριο έγγραφο την αξία 1.1.80 και να χρεώνει ανάλογα, ίσως με την γνωμάτευση ενός εγγεγραμμένου εκτιμητή. Οι ανάλογες αναπροσαρμογές θα γίνουν στο τέλος κατά την μεταβίβαση (+-), ούτως ώστε ο αγοραστής να γνωρίζει εκ των προτέρων την χρέωση. Νοείται βεβαίως ότι για να καταστεί υποχρέωση η πληρωμή εκ μέρους του αγοραστή, θα πρέπει ο πωλητής/developer να παρουσιάσει την πληρωμή του φόρου ιδιοκτησίας όλου του έργου, έστω και κατά τον δικό του καθ’ υπολογισμό.

  • «Δεν κατάλαβα, θα πληρώνω για την κεντρική θέρμανση όταν δεν είμαι στο διαμέρισμα τις ώρες λειτουργίας της;».
    Λάθος, οι ώρες λειτουργίας αποφασίζονται από την πλειοψηφία των αγοραστών και έτσι ανεξάρτητα της χρήσης ο κάθε ιδιοκτήτης πληρώνει.

  • «Γιατί να πληρώνω για κάποιο διαχειριστή;».
    Λάθος, θα πρέπει ο διαχειριστής να πληρώνεται διότι είναι και άχαρη δουλειά (ιδιαίτερα οι εισπράξεις) και διότι θα πρέπει να διατηρεί τους λογαριασμούς. ΄Οποιος θέλει να το κάνει δωρεάν είναι, ασφαλώς, ευπρόσδεκτος.

  • «Εκεί που ο Α δεν πληρώνει και δεν κάνει τίποτε η Επιτροπή, εγώ γιατί να είμαι ο βλάκας που πληρώνει;».
    Λάθος, προτεραιότητα εδώ είναι η καλή λειτουργία και η συντήρηση του έργου προς όφελος και της δικής σας περιουσίας. Τα «γινάτια» σε τέτοιες περιπτώσεις μόνο ζημιά προκαλούν.

  • «Ενώ τα κοινόχρηστα αναλογούν €/τ.μ., ο διαχειριστής με χρεώνει +€/τ.μ. για μελλοντική συντήρηση, κάτι που δεν μπορώ να το αντιληφθώ».
    Λάθος, κοινόχρηστα σημαίνει ανανέωση και προγραμματισμός για το μέλλον, π.χ. ο ανελκυστήρας που μετά από 15-20 χρόνια χρειάζεται αλλαγή. Συντήρηση της εξωτερικής εμφάνιση του έργου ανά 5 χρόνια, η αντικατάσταση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων κλπ. ΄Αρα ορθά χρειάζεται ένα πρόσθετο ποσοστό (συνήθως 10%) για μελλοντικές δαπάνες, φτάνει η επιπλέον αυτή χρέωση να καταθέτεται σε ειδικό ταμείο και όχι να αποτελεί μέρος των τρέχοντων εξόδων. Διαφορετικά στο τέλος ο κάθε ιδιοκτήτης/ αγοραστής θα επιβαρυνθεί στο μέλλον με ένα σχετικά πολύ πιο ψηλό κόστος με τις ανάλογες αντιδράσεις. Σε περίπτωση ενοικίασης, είναι ορθό όπως το πρόσθετο ποσοστό καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη.

  • «Δεν υπάρχει συμφωνία στο πωλητήριο έγγραφο για κοινόχρηστα, άρα ότι θέλει ο κάθε ένας πληρώνει;». 
    Λάθος, εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία, υπάρχει ο νόμος περί κοινοχρήστων 6 (Ι) 1993, βάσει του οποίου, ως μοντέλο, μπορεί να εφαρμοσθεί. Εκεί που υπάρχει γενική συμφωνία και υπάρχει σύγκρουση με τον νόμο, τότε υπερισχύει η νομοθεσία.

  • «Δεν κατάλαβα πως χρεώνονται τα κοινόχρηστα. Δηλαδή εκείνος που έχει μια μεγάλη βεράντα και εκείνος που δεν έχει, χρεώνονται το ίδιο όταν η μονάδα έχει το ίδιο καλυμμένο εμβαδόν;».
    Η χρέωση θα πρέπει να γίνεται ανάλογα με τους καλυμμένους χώρους σε σχέση με το σύνολο των καλυμμένων χώρων ενός έργου. Το να υπεισέλθει κάποιος σε λεπτομέρειες θα είναι πολύ δύσκολο και παρακινδυνευμένο και θα προκαλέσει περισσότερες προστριβές παρά να τις μειώσει – π.χ. ο Α έχει 200 τ.μ. αυλή και ο Β 250 τ.μ., ή ο Γ έχει 20 τ.μ. καλυμμένη βεράντα και ο Δ 60 τ.μ. ακάλυπτη – δύσκολο πως θα διαμοιρασθούν τα κοινόχρηστα. Τα κοινόχρηστα ως τ.μ. μετρούνται, ως οι εξωτερικοί χώροι κάθε μονάδας, καλυμμένοι και ακάλυπτοι χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η αναλογία των κοινοχρήστων. Μικρές αποθήκες, καλυμμένοι χώροι στάθμευσης κλπ, δεν περιλαμβάνονται στα τ.μ. Είναι όμως ορθό εκεί που υπάρχουν χώροι στάθμευσης σε υπόγειο και μη, οι έχοντες χώρο στάθμευσης, να πληρώνουν ένα πρόσθετο ποσοστό που να καλύπτει την καθαριότητα/ φωτισμό, ύπαρξη ανελκυστήρα κλπ που εξυπηρετεί το υπόγειο. Συνήθως €8/μήνα/χώρο είναι μια λογική επικρατούσα χρέωση.

  • «Δεν μπορώ να καταλάβω γιατί πρέπει να πληρώνω την ασφάλεια για το έργο, όταν εγώ έχω δική μου ασφάλεια, έτσι δεν πρόκειται να πληρώνω δύο φορές».
    Λάθος, εάν π.χ. υπάρχει μια πολυκατοικία 4 διαμερισμάτων και είναι ασφαλισμένη ολόκληρη, δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν όμως ένας ιδιοκτήτης από τους 4 είτε δεν έχει ασφαλίσει, είτε έχει υπο-ασφαλίσει την μονάδα του, τότε καμία μονάδα (δηλαδή οι υπόλοιπες 3) μπορεί να επανα-ανεγερθεί. Το ορθό είναι ολόκληρη η μονάδα να ασφαλίζεται ως ενιαία. Αυτό βεβαίως προνοείτε από την σχετική νομοθεσία 6(Ι)1993. Εκεί που οι μονάδες είναι ανεξάρτητες (π.χ. κατοικίες) είναι αντιληπτό μεν, αλλά οι κοινόχρηστοι χώροι π.χ. κοινή πισίνα, ιδιωτικοί δρόμοι, τοίχοι αντιστήριξης, βιολογικός κλπ, να ασφαλίζονται ξέχωρα από την διαχείριση.

  • «Εγώ ξέρω ότι μια κατοικία του επιπέδου του δικού μου, για να ανεγερθεί εκ νέου, ως υπολογισμός για το κόστος αντικατάστασης/ασφάλισης, χρειάζεται γύρω στις €1200/τ.μ. Η διαχείριση με χρεώνει €1500/τ.μ. Με κλέβουν;».
    Λάθος, το κόστος αντικατάστασης θα πρέπει να περιλαμβάνει την κατεδάφιση της υφιστάμενης μονάδας, νέες άδειες και αρχιτεκτονικά, πλέον Φ.Π.Α. και νέα κόστα μετά από 1-1½ χρόνο. Άρα το 25% επιπλέον είναι το ελάχιστο πρόσθετο κόστος και το κόστος θα πρέπει να επανα-υπολογίζεται ανά διετία τουλάχιστον.

  • «Δεν το δέχομαι, δηλαδή θα πρέπει πρώτα εμείς όλοι που πληρώνουμε κανονικά, να προσθέσουμε στα έξοδα μας τις μη πληρωμές των ασυνείδητων, πλέον τα δικηγορικά/διοικητικά έξοδα και μετά εάν μας «βοηθήσει ο θεός» μέσω δικαστηρίου να τα εισπράξουμε;».
    Λάθος μεν, αλλά ορθή η παρατήρηση. H πρόνοια του νόμου περί κοινοχρήστων αναφέρει ότι πρώτα η Διαχείριση οφείλει να καλύψει τα έξοδα και μετά να κινηθεί νομικά εναντίον του μη πληρώσαντα. Όμως η νομική διαδικασία είναι χρονοβόρος και πολυέξοδη. Όπως είναι ο νόμος περί κοινοχρήστων, με τέτοια ανόητη πρόνοια μπορούμε να συμφωνήσουμε μαζί σας.

  • «Στην Αγγλία που αγόρασα ένα πολύ καλής ποιότητας διαμέρισμα, τον κάτοχο του θα έπρεπε να τον εγκρίνει η Διαχείριση. Μου φάνηκε παράξενο τότε, αλλά ίσως να πρέπει να εφαρμοσθεί και στην Κύπρο, διότι η κατοχή από άσχετους αγοραστές, μειώνει την δική μας επένδυση!!».
    Πολύ προχωρημένο, αλλά ας λύσουμε πρώτα το βασικό πρόβλημα της μη πληρωμής και της νοοτροπίας και μετά μεταπηδούμε σε πιο αναβαθμισμένο επίπεδο.

  • «΄Εχουμε τεράστιο πρόβλημα ούτε καν τα φώτα στον δρόμο δεν ανάβουν. Δεν έχουμε τίτλο και ούτε κατ’ επέκταση εγγεγραμμένη διαχείριση, πως θα αντιμετωπίσουμε τέτοιο πρόβλημα;».
    Η πιο καλή μέθοδος στο στάδιο πριν της έκδοσης τίτλου, είναι ο πωλητής/developer, να αναλαμβάνει την διαχείριση για περίοδο μέχρι την έκδοση των τίτλων, με όρο στο πωλητήριο έγγραφο ότι η μη πληρωμή κοινοχρήστων (έστω και εάν ο αγοραστής έχει κάποιο παράπονο) να αποτελεί διάρρηξη του εγγράφου πώλησης στην ολότητα του, με δικαίωμα του developer να το απαιτήσει πίσω κλπ. Καλή μέθοδος την οποία εφαρμόζεται και αν μη τι άλλο αποτελεί μια εκβιαστική/ουσιαστική φοβέρα προς εκείνους τους ασυνείδητους. Εάν όμως υπάρχει τίτλος, τα πράγματα είναι πολύ δύσκολα, διότι η οδός είναι μόνο η αγωγή για είσπραξη.

  • «Οι σωλήνες του πιο πάνω διαμερίσματος έχουν τρυπήσει και στάζει το νερό στο διαμέρισμα μου. Ποιος πληρώνει για την επιδιόρθωση;».
    Βάσει της γενικά αποδεκτής τακτικής είναι εκείνος που στην μονάδα του έχει πρόβλημα, ανεξάρτητα εάν άλλος είναι ο φταίχτης. Είναι η μόνη λύση, διαφορετικά είναι πολύ πιο δύσκολο να εξευρεθεί ο υπαίτιος π.χ. αποχωρητήριο όπου ο Α έριξε μέσω διάφορα και έχει μπλοκαριστεί η αποχέτευση του Β – ο Β πληρώνει, δυστυχώς. Το θέμα αυτό θα πρέπει επίσης να το πραγματεύονται και οι κανονισμοί της πολυκατοικίας.

  • «Έχω αποθήκη και ένα χώρο στάθμευσης ιδιωτικής χρήσης και όμως ο διαχειριστής επιμένει όπως τα εμβαδά αυτά συμπληρωθούν στους καλυμμένους χώρους για σκοπούς χρέωσης κοινοχρήστων. Έχει δίκαιο;». 
    Εξετάσετε τι λέει η Γενική Συμφωνία για τα κοινόχρηστα, αλλά συνήθως αυτά δεν μετρούν στους καλυμμένους χώρους, άνκαι αντιλαμβανόμεθα το πρόβλημα που υπάρχει όταν κάποιος δεν έχει αποθήκη και έχει ακάλυπτο χώρο στάθμευσης αντί καλυμμένο.

  • «Δεν πληρώνω τα κοινόχρηστα διότι δεν μου επιτρέπουν να έχω τον σκύλο μου στο διαμέρισμα, είναι αυτό λογικό;».
    Λάθος, είδε τι αναφέρει η Γενική Συμφωνία. Εάν δεν επιτρέπονται ζώα, τότε είσαι σε άδικο, διότι έχεις παραβιάσει την Γενική Συμφωνία. Εάν όμως η Γενική Συμφωνία δεν αναφέρεται επί τούτου, τότε έχεις το δικαίωμα να διατηρείς τον σκύλο σου νοουμένου, ασφαλώς, ότι δεν προκαλεί οχληρία-φόβο στους υπόλοιπους (για το oποίο υπάρχει άλλη νομοθεσία για οχληρία κλπ).

  • «Αγόρασα το διαμέρισμα πριν 7 ημέρες και την 8η ημέρα έλαβα επιστολή από την διαχείριση για χρέωση €500 για ανακαίνιση του ανελκυστήρα. Δεν έπρεπε η χρέωση αυτή να αποσταλεί στον προηγούμενο ιδιοκτήτη;».
    Όχι όταν το αγόραζες το διαμέρισμα έπρεπε να είχες ερωτήσει για τέτοιο ενδεχόμενο. Εν πάση περιπτώσει μια και το διαμέρισμα είναι κάποιας ηλικίας, αναμένουμε ότι το έχετε αγοράσει σε χαμηλότερη τιμή αγοράς.

  • «Δεν έχουμε διαχειριστή και δεν έχουμε και ιδιαίτερα προβλήματα. Πρόσφατα όμως είχαμε ένα απαράδεκτο περιστατικό από ένα ένοικο και διερωτώμαι κατά πόσο να λάβω δικαστικά μέτρα εναντίον του, αλλά από την άλλη πως θα υπάρχει πλέον ειρηνική συμβίωση στην πολυκατοικία όταν από καιρού εις καιρό θα συναντηθούμε. Υπάρχει λύση;».
    Αυτή είναι η δουλειά του διαχειριστή όπου εσύ δεν «φαίνεσαι» και διατηρείς την καλή γειτονία όσον αυτή μπορεί να είναι.

  • «Όταν αγοράσαμε την μονάδα μας, ο πωλητής/κτηματομεσίτης μας πληροφόρησε ότι τα κοινόχρηστα ήταν γύρω στα π.χ. €10/τ.μ./μήνα. Τώρα είναι €25/τ.μ./μήνα. ΄Εχω δικαίωμα αγωγής εναντίον του πωλητή/ κτηματομεσίτη;».
    Ίσως και να έχεις δικαίωμα που προέρχεται από την παραπληροφόρηση κλπ, όμως ο δικαστικός αγώνας θα κοστίσει πολύ περισσότερα, τόσο σε χρήμα/χρόνο/ψυχολογία, ενώ τα κοινόχρηστα των €25/τ.μ./μήνα είναι ένα λογικά αποδεκτό ποσό.

  • «Στους τίτλους ιδιοκτησίας αναφέρεται το ποσοστό ιδιοκτησίας επί της γης. Πως καθορίζεται αυτό;».
    Δύσκολη απάντηση διότι ο κάθε πωλητής έχει την δική του μεθοδολογία. ΄Αλλοι βασίζονται στα τ.μ. καλυμμένων χώρων και άλλοι επί της αξίας της μονάδας κατά την 1.1.80. Κατ’ εμάς η προσέγγιση με την αξία να είναι η πιο ορθή, αλλά ίσως και αυτό να δημιουργεί χίλια-δύο άλλα προβλήματα π.χ. γιατί το Α να έχει πιο χαμηλή αξία από το Β κλπ.

 

Αντώνης Λοΐζου, FRICS
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες
Chartered Surveyors
Εκτιμητές Ακινήτων - Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης